Who Got India’s First Home Loan? : आपल्या हक्काचं घर असावं असे स्वप्न प्रत्येकाचे असते. त्यासाठी आपल्यापैकी अनेकजण गृहकर्ज घेतात. घरासाठी जवळजवळ प्रत्येक बँक आकर्षक व्याजदर आणि सोप्या हप्त्यांवर कर्ज देण्यास तयार असतात. पण तुम्ही कधी विचार केला आहे का? की, भारतात हा ट्रेंड कसा सुरू झाला? आणि भारतातील पहिले गृहकर्ज कोणी घेतले आणि कोणत्या बँकेने ते दिले, कर्जाची रक्कम किती होती? आणि कर्ज म्हणून किती रक्कम मिळाली होती? त्याबद्दलची रंजक माहिती जाणून घेऊया…
जेव्हा ‘गृहकर्ज’ असे काही नव्हते…
भारतातील बँकिंगचा इतिहास खूप मोठा आहे. 1935 मध्ये रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडिया म्हणजेच RBI ची स्थापना झाली आणि एक केंद्रीकृत रचना निर्माण झाली. 1969 आणि 1980 मध्ये बँकांचे राष्ट्रीयीकरण झाल्यामुळे सामान्य माणसाला बँकिंग सेवा उपलब्ध झाल्या. परंतु असे असूनही, बँकांनी प्रामुख्याने उद्योग आणि व्यापारावर लक्ष केंद्रित केल्याने सामान्य माणसाला घर बांधण्यासाठी कर्ज देण्यासाठी कोणतीही संघटित रचना नव्हती. एवढेच नव्हे तर, त्याकाळात सरकारी बँकादेखील या क्षेत्रात प्रवेश करण्यास कचरत असतानाच HDFC बँक जी गृहकर्ज बाजारात एकमेव संघटित कंपनी होती.
70 हजारांचे घरासाठी बँकेने दिले 30 हजारांचे कर्ज
भारतातील संघटित क्षेत्रातून गृहकर्ज घेणारे पहिले व्यक्ती डी.बी. रेमेडिओस होते. 1978 साली रेमेडिओस मुंबईतील मालाड परिसरात एक घर बांधत होते, ज्याची किंमत त्यावेळी अंदाजे 70 हजार होती. त्यासाठी रेमेडिओस यांनी कर्जासाठी एचडीएफसी बँकेशी संपर्क साधला असता बँकेने त्यांना 30 हजारांचे कर्ज मंजूर केले. बँकेकडून कर्जापोटी मिळालेली ही रक्कम रेमेडिओस यांच्या घराच्या एकूण किमतीच्या निम्म्यापेक्षा कमी होती. त्याउलट आज घर घेणाऱ्या कर्जदारांना 80 टक्के कर्ज सहज मिळते. मात्र, त्याकाळी 50 टक्क्यांपेक्षा कमी कर्ज मिळवणे ही एक महत्त्वाची प्रगती होती. एचडीएफसी बँकेने दिलेले कर्ज हे रेमेडिओस यांना 10.5 टक्के इतक्या व्याजदराने मंजूर करण्याक आले होते. देण्यात आलेली ही रक्कम केवळ एक आर्थिक व्यवहार नव्हता तर, यामुळे भारतातील गृहनिर्माण वित्त क्षेत्राचा पाया रचला गेला.
एसबीआयच्या ‘टीझर रेट’ने बदलला गेम
डी.बी. रेमेडिओसच्या पहिल्या कर्जानंतरही, बाजाराने उचल खाल्ली आणि ही उचल खाण्यास अनेक वर्षे लागली. आकडेवारीवरून असे दिसून येते की, 1994 पर्यंतही गृहकर्जाचे व्याजदर 11 ते 14 टक्के इतके जास्त होते. त्यावेळी, कर्जदाराचे सरासरी वय सुमारे 42 वर्षे होते आणि कर्जाची सरासरी रक्कम फक्त 39 हजार इतकी होती.
मात्र, बाजारपेठेत खरा बदल तेव्हा झाला जेव्हा स्टेट बँक ऑफ इंडियाने या क्षेत्रात मोठ्या प्रमाणात प्रवेश केला. SBI ने “टीझर रेट” ची संकल्पना आणली, म्हणजेच सुरुवातीच्या काही वर्षांसाठी कमी व्याजदर, जे नंतर वाढतील. SBI ला हे करता आले कारण त्यांच्याकडे CASA (चालू खाते बचत खाते) ठेवींचा मोठा आधार होता. ज्यामुळे त्यांच्या निधीचा खर्च कमी राहिला. इतर बँकांना हा फायदा नव्हता, म्हणून त्यांनी ग्राहकांना आकर्षित करण्यासाठी इतर मार्गांचा अवलंब केला. त्यांनी त्यांचे कर्ज-मूल्य (LTV) गुणोत्तर वाढवले, ज्यामुळे घराच्या एकूण मूल्याचा जास्त भाग (जसे की 70% किंवा 80%) कर्ज म्हणून देण्यात आले.
बँकांना कर्जबुडव्यांना सामोरे जाण्याचा अधिकार देणारा कायदा
2002 पूर्वी बँकांना एक मोठी चिंता होती ती म्हणजे ग्राहक त्यांचे गृहकर्ज कसे चुकवेल? या समस्येवर कोणतेही स्पष्ट आणि मजबूत कायदे नव्हते. त्यामुळे बँका कर्ज देण्यास घाबरत होत्या. कारण बँकांना त्यांचे पैसे बुडतील अशी भीती होती. ही भीती कमी करण्यासाठी, 2002 मध्ये SARFAESI कायदा लागू करण्यात आला. या कायद्याने बँकांना पैसे न भरल्यास मालमत्ता जप्त करण्याचा आणि त्यांचे पैसे वसूल करण्यासाठी तिचा लिलाव करण्याचा अधिकार दिला. या कायदेशीर संरक्षणामुळे बँकांना प्रचंड आत्मविश्वास मिळाला. त्यानंतरच बहुतेक सार्वजनिक आणि खाजगी बँकांनी गृहकर्ज बाजारात प्रवेश केला.